Legal

Un país en ple creixement econòmic, acabat d’arribar l’Euro, i en una situació de bonança general, em refereixo a finals del segle XX passat i principis del segle XXI, es crea l’escenari ideal perquè les entitats bancàries acceptin pràcticament qualsevol sol·licitud de finançament, emparades en les garanties hipotecàries i el valor segur i constantment en alça dels immobles, que feia pressuposar rendible qualsevol inversió. L’activitat financera de Caixes i Bancs augmenta exponencialment, baixen els tipus d’interès i milers d’empreses i famílies s’endeuten. La demanda d’habitatge creix i l’increment dels preus i de l’oferta. És el que es va anomenar per molts la cultura del totxo i va propiciar la coneguda bombolla immobiliària.

Entre el 2007 i el 2008, però, es produeix una gran crisi econòmica mundial. Simplificant enormement, per la pèrdua de la confiança d’inversors, pujades de tipus d’interès i manca de liquiditat de les entitats financeres, que redueix i fins i tot paralitza dràsticament el finançament i arrossega empreses i famílies. És l’esclat de l’anteriorment esmentada bombolla immobiliària. La situació general canvia ràpidament, es destrueix ocupació i augmenta la taxa d’atur, s’incrementa l’import de les quotes hipotecàries, abaixa el valor dels immobles i creix considerablement la morositat, portant conseqüències devastadores a milers d’aquestes empreses i famílies ara sobreendeutades.

Després d’aquest període, es produeixen incomptables execucions hipotecàries, moltes d’elles acaben amb l’immoble hipotecat subhastat públicament i, a més, sense que amb el producte resultant es pogués cobrir la totalitat del deute acumulat. Conseqüentment, es perdia el bé i es mantenia gran part del deute. Aquesta va ser una de les causes que més va agreujar el conflicte hipotecari.

Les situacions de vulnerabilitat que va comportar la crisi econòmica, la desconfiança en el sistema financer, acompanyada d’alguns escàndols de directius d’entitats financeres i de la comercialització dubtosa d’alguns productes financers, va incentivar que els clients bancaris es comencessin a atrevir a reclamar i a fer ús de la via judicial per defensar els seus interessos.

La contractació bancària mitjançant els anomenats contractes d’adhesió, amb clàusules predisposades i no negociades individualment, té avantatges inqüestionables, que afavoreixen la productivitat i l’eficiència del trànsit jurídic en general, tant per a l’entitat com per a l’usuari, però també ve acompanyada d’indubtables riscos, per la posició dominant de l’entitat davant de l’usuari i la complexitat dels seus continguts, donant lloc que certes clàusules dels contractes esmentats puguin considerar-se de caràcter abusiu.

És molt habitual avui dia sentir i llegir sobre clàusules abusives. Són aquelles clàusules que no han estat negociades individualment i han estat imposades per l’entitat en contra de la bona fe, valent-se d’una posició de privilegi davant dels consumidors i per tant de desequilibri entre els drets i les obligacions de les parts, o que s’han incorporat al contracte sense informació suficient prèvia, de forma confusa i sense la mínima transparència exigible.

L’existència de clàusules abusives als contractes bancaris és el conflicte més recurrent que enfronta entitats financeres amb els seus clients, però també amb la societat en general, solidaritzada com està amb les dificultats experimentades, causades pel sobreendeutament i les situacions de vulnerabilitat i exclusió social, amb una rellevància especial quan afecta el domicili familiar en el conflicte hipotecari.

Són molts els exemples de clàusules que han estat objecte de disputa i declarades abusives pels Tribunals, conseqüentment anul·lades i tingudes per no posades en el contracte, o que podrien ser, si més no, susceptibles de ser declarades abusives segons hagin estat la seva comercialització i contractació . Cadascuna amb el seu propi camí recorregut, i trajectòria normativa i jurisprudencial a sobre.

Destaquen les controvèrsies sorgides sobre les clàusules terra, l’aval solidari, els interessos de demora, els interessos usuraris, el venciment anticipat, les comissions d’obertura, d’estudi, de descobert, per amortització anticipada, d’imputació de pagaments, els índexs de referència com són l’Euríbor o l’IRPH, les de despeses de constitució de la hipoteca, les incloses a les hipoteques multidivisa, contractes vinculats, etc. A totes aquestes disputes se n’hi afegeixen d’altres d’índole més processal, com ho és la prescripció de l’acció de reclamació de nul·litat de les clàusules abusives.

El conflicte hipotecari per clàusules abusives continua des de llavors a l’ordre del dia i no se n’albira la fi, per qüestions conegudes i per les que segurament encara s’han de conèixer, arribant a col·lapsar els jutjats.

Aquests darrers anys, tot un conjunt de normes i lleis, acompanyat d’un entramat jurisprudencial dels Tribunals, han anat perfilant les condicions i els requisits perquè una clàusula pugui arribar a ser, o no, considerada abusiva i les seves conseqüències. I s’ha avançat força en la resolució del conflicte hipotecari i en la millora de la protecció dels deutors hipotecaris.

Tot i això, el conflicte hipotecari continua, per la qual cosa cal millorar més en la consolidació dels drets dels consumidors i dels usuaris i en garantir una tutela efectiva per a aquests, així com també en oferir un marc d’estabilitat i de seguretat jurídica al sistema financer.

Amb tota seguretat, vies alternatives de resolució de conflictes, com la mediació hipotecària, serien de gran utilitat i d’ajuda per trobar solucions a la problemàtica de molts afectats i deutors hipotecaris.

Els Codis de Bones Pràctiques i la normativa que els desenvolupa són un compendi de mesures legals que s’han publicat per a la protecció de deutors hipotecaris que es troben en situacions de dificultat social i econòmica, provocades per circumstàncies externes de caràcter extraordinari i complex.

Disposem de dos Codis de Bones Pràctiques. La immensa majoria d’entitats financeres, entre les quals les més conegudes, s’han adherit voluntàriament als codis esmentats, per la qual cosa estan obligades a aplicar les mesures de protecció previstes en aquests si els deutors compleixen les condicions per poder acollir-se.

Des de principis de l’any 2012, disposem del primer Codi de Bones Pràctiques, que es va establir pel Reial decret llei 6/2012, de 9 de març, de manera consensuada amb les mateixes entitats financeres, i que va entrar en vigor per intentar pal·liar les dramàtiques situacions socials que suposaven els nombrosos processos d’execució hipotecària i els desnonaments en què desembocaven, en el context de la crisi econòmica profunda que es va iniciar a Espanya durant el 2008.

La profunda crisi econòmica que va travessar Espanya i que s’havia iniciat uns quatre anys abans de la publicació d’aquest primer Codi de Bones Pràctiques, havia donat com a conseqüència situacions perllongades de desocupació o d’absència d’activitat econòmica en general, per la qual cosa les famílies, en un gran nombre, van deixar d’atendre el compliment de les seves obligacions de pagament derivades dels préstecs o crèdits hipotecaris que tenien concedits, en nombroses ocasions amb la conseqüència de la pèrdua de l’habitatge habitual i, a més, amb la persistència d’una part de el deute hipotecari.

En aquest primer Codi, modificat reiteradament i ampliats progressivament els supòsits d’aplicació i les mesures aplicables, s’estableixen diversos mecanismes per a la reestructuració del deute hipotecari dels que pateixen dificultats extraordinàries per atendre’n el pagament, així com la flexibilització del procés d’execució hipotecària, conduents a evitar que el segment de la població més desafavorida quedi privat del seu habitatge, permetent el seu dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat, sense deteriorar, però, els elements fonamentals de la garantia hipotecària del nostre sistema hipotecari.

El model de protecció inclou tres fases d’actuació. La primera, adreçada a procurar la reestructuració viable del deute hipotecari. La segona potestativa d’oferiment d’una quitança sobre el conjunt del deute. I la tercera, en cas que les anteriors no resultin viables, consistent en la dació en pagament com a mitjà alliberador definitiu del deute.

A finals de l’any 2022, va entrar en vigor el recent Codi de Bones Pràctiques establert pel Reial DEcret llei 19/2022, de 22 de novembre, i la normativa complementària, com a resposta a l’alça accelerada dels tipus d’interès.

El context internacional, marcat principalment per l’agressió militar de Rússia contra Ucraïna, provoca una pujada intensa dels preus a nivell global, empesa per l’increment dels preus energètics i dels aliments, que motiva una pujada dels tipus d’interès de referència a la zona euro, entre ells el de l’euríbor, principal índex de referència a què estan referenciades 3,7 milions d’hipoteques a Espanya. Aquesta alça provoca un fort augment en les quotes hipotecàries mensuals de les famílies, que es pot estendre durant mesos a mesura que es produeixin les revisions periòdiques corresponents dels tipus d’interès.

Aquest nou Codi aporta un paquet de noves mesures que amplien el catàleg de mesures i opcions existent, i que persegueix alleujar la càrrega hipotecària per l’increment de l’euríbor, com diu el mateix text legal ‘per l’alça accelerada dels tipus d’interès’ .

La nova norma actua en tres vies. D’una banda, proposa aquest segon i nou Codi de Bones Pràctiques de caràcter transitori, per proporcionar alleugeriment a deutors de classe mitjana en risc de vulnerabilitat per la pujada dels tipus d’interès, intentant facilitar una adaptació més gradual al nou entorn de tipus d’interès. També modifica el primer Codi de Bones Pràctiques proposat al Reial Decret llei 6/2012, de 9 de març, per tal d’adaptar-lo a la situació actual, ampliant el seu àmbit d’actuació i les seves mesures de protecció a deutors hipotecaris sense recursos. Finalment, introdueix altres mesures complementàries per facilitar la conversió de préstecs a tipus variable a tipus fix, també la subrogació dels préstecs entre entitats financeres incentivant així la competència del mercat, i per promocionar l’educació financera dels deutors en aquest context.