Clàusules abusives i conflicte hipotecari.

Un país en ple creixement econòmic, acabat d’arribar l’Euro, i en una situació de bonança general, em refereixo a finals del segle XX passat i principis del segle XXI, es crea l’escenari ideal perquè les entitats bancàries acceptin pràcticament qualsevol sol·licitud de finançament, emparades en les garanties hipotecàries i el valor segur i constantment en alça dels immobles, que feia pressuposar rendible qualsevol inversió. L’activitat financera de Caixes i Bancs augmenta exponencialment, baixen els tipus d’interès i milers d’empreses i famílies s’endeuten. La demanda d’habitatge creix i l’increment dels preus i de l’oferta. És el que es va anomenar per molts la cultura del totxo i va propiciar la coneguda bombolla immobiliària.

Entre el 2007 i el 2008, però, es produeix una gran crisi econòmica mundial. Simplificant enormement, per la pèrdua de la confiança d’inversors, pujades de tipus d’interès i manca de liquiditat de les entitats financeres, que redueix i fins i tot paralitza dràsticament el finançament i arrossega empreses i famílies. És l’esclat de l’anteriorment esmentada bombolla immobiliària. La situació general canvia ràpidament, es destrueix ocupació i augmenta la taxa d’atur, s’incrementa l’import de les quotes hipotecàries, abaixa el valor dels immobles i creix considerablement la morositat, portant conseqüències devastadores a milers d’aquestes empreses i famílies ara sobreendeutades.

Després d’aquest període, es produeixen incomptables execucions hipotecàries, moltes d’elles acaben amb l’immoble hipotecat subhastat públicament i, a més, sense que amb el producte resultant es pogués cobrir la totalitat del deute acumulat. Conseqüentment, es perdia el bé i es mantenia gran part del deute. Aquesta va ser una de les causes que més va agreujar el conflicte hipotecari.

Les situacions de vulnerabilitat que va comportar la crisi econòmica, la desconfiança en el sistema financer, acompanyada d’alguns escàndols de directius d’entitats financeres i de la comercialització dubtosa d’alguns productes financers, va incentivar que els clients bancaris es comencessin a atrevir a reclamar i a fer ús de la via judicial per defensar els seus interessos.

La contractació bancària mitjançant els anomenats contractes d’adhesió, amb clàusules predisposades i no negociades individualment, té avantatges inqüestionables, que afavoreixen la productivitat i l’eficiència del trànsit jurídic en general, tant per a l’entitat com per a l’usuari, però també ve acompanyada d’indubtables riscos, per la posició dominant de l’entitat davant de l’usuari i la complexitat dels seus continguts, donant lloc que certes clàusules dels contractes esmentats puguin considerar-se de caràcter abusiu.

És molt habitual avui dia sentir i llegir sobre clàusules abusives. Són aquelles clàusules que no han estat negociades individualment i han estat imposades per l’entitat en contra de la bona fe, valent-se d’una posició de privilegi davant dels consumidors i per tant de desequilibri entre els drets i les obligacions de les parts, o que s’han incorporat al contracte sense informació suficient prèvia, de forma confusa i sense la mínima transparència exigible.

L’existència de clàusules abusives als contractes bancaris és el conflicte més recurrent que enfronta entitats financeres amb els seus clients, però també amb la societat en general, solidaritzada com està amb les dificultats experimentades, causades pel sobreendeutament i les situacions de vulnerabilitat i exclusió social, amb una rellevància especial quan afecta el domicili familiar en el conflicte hipotecari.

Són molts els exemples de clàusules que han estat objecte de disputa i declarades abusives pels Tribunals, conseqüentment anul·lades i tingudes per no posades en el contracte, o que podrien ser, si més no, susceptibles de ser declarades abusives segons hagin estat la seva comercialització i contractació . Cadascuna amb el seu propi camí recorregut, i trajectòria normativa i jurisprudencial a sobre.

Destaquen les controvèrsies sorgides sobre les clàusules terra, l’aval solidari, els interessos de demora, els interessos usuraris, el venciment anticipat, les comissions d’obertura, d’estudi, de descobert, per amortització anticipada, d’imputació de pagaments, els índexs de referència com són l’Euríbor o l’IRPH, les de despeses de constitució de la hipoteca, les incloses a les hipoteques multidivisa, contractes vinculats, etc. A totes aquestes disputes se n’hi afegeixen d’altres d’índole més processal, com ho és la prescripció de l’acció de reclamació de nul·litat de les clàusules abusives.

El conflicte hipotecari per clàusules abusives continua des de llavors a l’ordre del dia i no se n’albira la fi, per qüestions conegudes i per les que segurament encara s’han de conèixer, arribant a col·lapsar els jutjats.

Aquests darrers anys, tot un conjunt de normes i lleis, acompanyat d’un entramat jurisprudencial dels Tribunals, han anat perfilant les condicions i els requisits perquè una clàusula pugui arribar a ser, o no, considerada abusiva i les seves conseqüències. I s’ha avançat força en la resolució del conflicte hipotecari i en la millora de la protecció dels deutors hipotecaris.

Tot i això, el conflicte hipotecari continua, per la qual cosa cal millorar més en la consolidació dels drets dels consumidors i dels usuaris i en garantir una tutela efectiva per a aquests, així com també en oferir un marc d’estabilitat i de seguretat jurídica al sistema financer.

Amb tota seguretat, vies alternatives de resolució de conflictes, com la mediació hipotecària, serien de gran utilitat i d’ajuda per trobar solucions a la problemàtica de molts afectats i deutors hipotecaris.