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Los Códigos de Buenas Prácticas, y la normativa que los desarrolla, son un compendio de medidas legales que se han publicado para la protección de deudores hipotecarios que se encuentran en situaciones de dificultad social y económica, provocadas por circunstancias externas de carácter extraordinario y complejo.

Disponemos de dos Códigos de Buenas Prácticas. La inmensa mayoría de entidades financieras, entre ellas las más conocidas, se han adherido voluntariamente a los citados Códigos, por lo que están obligadas a aplicar las medidas de protección previstas en estos si los deudores cumplen las condiciones para poder acogerse.

Desde principios del año 2012, disponemos del primer Código de Buenas Prácticas, que se estableció por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de manera consensuada con las propias entidades financieras, y que entró en vigor para intentar paliar las dramáticas situaciones sociales que suponían los numerosos procesos de ejecución hipotecaria y los desahucios en que desembocaban, en el contexto de la profunda crisis económica que se inició en España durante el 2008.

La profunda crisis económica que atravesó España y que se había iniciado unos cuatro años antes de la publicación de este primer Código de Buenas Prácticas, había dado como consecuencia situaciones prolongadas de desempleo o de ausencia de actividad económica en general, por lo que las familias, en un gran número, dejaron de atender el cumplimiento de sus obligaciones de pago derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios que tenían concedidos, en numerosas ocasiones con la consecuencia de la pérdida de su vivienda habitual y, además, con la persistencia de una parte de la deuda hipotecaria.

En este primer Código, modificado reiteradamente y ampliados progresivamente los supuestos de aplicación y las medidas aplicables, se establecen diversos mecanismos para la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización del proceso de ejecución hipotecaria, conducentes a evitar que el segmento de la población más desfavorecida quede privado de su vivienda, permitiendo su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, sin deteriorar, no obstante, los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria de nuestro sistema hipotecario.

El modelo de protección incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria. La segunda, potestativa, de ofrecimiento de una quita sobre el conjunto de la deuda. Y la tercera, en el supuesto de que las anteriores no resulten viables, consistente en la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda.

A finales del año 2022, entró en vigor el reciente Código de Buenas Prácticas establecido por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, y su normativa complementaria, como respuesta al alza acelerada de los tipos de interés.

El contexto internacional, marcado principalmente por la agresión militar de Rusia contra Ucrania, provoca una intensa subida de los precios a nivel global, empujada por el incremento de los precios energéticos y de los alimentos, que motiva una subida de los tipos de interés de referencia en la zona euro, entre ellos el del euríbor, principal índice de referencia al que están referenciadas 3,7 millones de hipotecas en España. Esta alza provoca un fuerte aumento en las cuotas hipotecarias mensuales de las familias, que puede extenderse durante meses a medida que se produzcan las revisiones periódicas correspondientes de los tipos de interés.

Este nuevo Código aporta un paquete de nuevas medidas que amplían el catálogo de medidas y de opciones existente, y que persigue aliviar la carga hipotecaria por el incremento del Euríbor, como dice el propio texto legal ‘por el alza acelerada de los tipos de interés’.

La nueva norma actúa en tres vías. Por un lado, propone este segundo y nuevo Código de Buenas Prácticas de carácter transitorio, para proporcionar alivio a deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida de los tipos de interés, intentando facilitar una adaptación más gradual al nuevo entorno de tipos de interés. También modifica el primer Código de Buenas Prácticas propuesto en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, con el fin de adaptarlo a la situación actual, ampliando su ámbito de actuación y sus medidas de protección a deudores hipotecarios sin recursos. Finalmente, introduce otras medidas complementarias para facilitar la conversión de préstamos a tipo variable a tipo fijo, también la subrogación de los préstamos entre entidades financieras incentivando así la competencia del mercado, y para promocionar la educación financiera de los deudores en este contexto.

Un país en pleno crecimiento económico, acabado de llegar el Euro, y en una situación de bonanza general, me refiero a finales de siglo XX pasado y principios de este siglo XXI, se crea el escenario ideal para que las entidades bancarias acepten prácticamente cualquier solicitud de financiación, amparadas en las garantías hipotecarias y el valor seguro y constantemente en alza de los inmuebles, que hacía presuponer rentable cualquier inversión. La actividad financiera de Cajas y Bancos aumenta exponencialmente, bajan los tipos de interés, y miles de empresas y familias se endeudan. La demanda de vivienda crece y con ella el incremento de los precios y de la oferta. Es lo que se denominó por muchos la cultura del ladrillo y propició la conocida burbuja inmobiliaria.

Entre el 2007 y el 2008, sin embargo, se produce una gran crisis económica mundial. Simplificando enormemente, por la pérdida de la confianza de inversores, subidas de tipos de interés y falta de liquidez de las entidades financieras, que reduce e incluso paraliza drásticamente la financiación y arrastra a empresas y familias. Es el estallido de la anteriormente citada burbuja inmobiliaria. La situación general cambia rápidamente, se destruye empleo y aumenta la tasa de paro, se incrementa el importe de las cuotas hipotecarias, baja el valor de los inmuebles y crece considerablemente la morosidad, trayendo consecuencias devastadoras a miles de esas empresas y familias ahora sobreendeudadas.

Tras ese período se producen incontables ejecuciones hipotecarias, acabando muchas de ellas con el inmueble hipotecado subastado públicamente y, además, sin que con el producto resultante se pudiese cubrir la totalidad de la deuda acumulada.  Consecuentemente, se perdía el bien y se mantenía gran parte de la deuda. Esta fue una de las causas que más agravó el conflicto hipotecario.

Las situaciones de vulnerabilidad que trajo consigo la crisis económica, la desconfianza en el sistema financiero, acompañada de algunos escándalos de directivos de entidades financieras y de la comercialización dudosa de algunos productos financieros, incentivó que los clientes bancarios empezasen a atreverse a reclamar y a hacer uso de la vía judicial para defender sus intereses.

La contratación bancaria mediante los denominados contratos de adhesión, con cláusulas predispuestas y no negociadas individualmente, tiene ventajas incuestionables, que favorecen la productividad y la eficiencia del tráfico jurídico en general, tanto para la entidad como para el usuario, pero también viene acompañada de indudables riesgos, por la posición dominante de la entidad ante el usuario y la complejidad de sus contenidos, dando lugar a que ciertas cláusulas de dichos contratos puedan considerarse de carácter abusivo.

Es muy habitual hoy en día oír y leer sobre cláusulas abusivas. Son aquellas cláusulas que no han sido negociadas individualmente y se han impuesto por la entidad en contra de la buena fe, valiéndose de una posición de privilegio frente a los consumidores y por tanto de desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes, o que se han incorporado en el contrato sin información suficiente previa, de forma confusa y sin la mínima transparencia exigible.

La existencia de cláusulas abusivas en los contratos bancarios es el conflicto más recurrente que enfrenta a entidades financieras con sus clientes, pero también con la sociedad en general, solidarizada como está con las dificultades experimentadas, causadas por el sobreendeudamiento y las situaciones de vulnerabilidad y exclusión social, con especial relevancia cuando afecta al domicilio familiar en el conflicto hipotecario.

Son muchos los ejemplos de cláusulas que han sido objeto de disputa y declaradas abusivas por los Tribunales, consecuentemente anuladas y tenidas por no puestas en el contrato, o que podrían ser, cuando menos, susceptibles de ser declaradas abusivas según hayan sido su comercialización y contratación. Cada una de ellas con su propio camino recorrido, y trayectoria normativa y jurisprudencial a cuestas.

Destacan las controversias surgidas sobre las cláusulas suelo, el aval solidario, los intereses de demora, los intereses usurarios, el vencimiento anticipado, las comisiones de apertura, de estudio, de descubierto, por amortización anticipada, de imputación de pagos, los índices de referencia como son el Euríbor o el IRPH, las de gastos de constitución de la hipoteca, las incluidas en las hipotecas multidivisa, contratos vinculados, etc. A todas estas disputas se añaden otras de índole más procesal, como lo es la prescripción de la acción de reclamación de nulidad de las cláusulas abusivas.

El conflicto hipotecario por cláusulas abusivas continúa desde entonces a la orden del día y no se divisa su fin, por cuestiones conocidas y por las que seguramente están aún por conocerse, llegando a colapsar los Juzgados.

En estos últimos años, todo un conjunto de normas y leyes, acompañado de un entramado jurisprudencial de los Tribunales, han ido perfilando las condiciones y los requisitos para que una cláusula pueda llegar a ser, o no, considerada abusiva y sus consecuencias. Y se ha avanzado bastante en la resolución del conflicto hipotecario y en la mejora de la protección de los deudores hipotecarios.

No obstante, el conflicto hipotecario continua, por lo que es necesario mejorar más en la consolidación de los derechos de los consumidores y de los usuarios y en garantizar una tutela efectiva para estos, así como también en ofrecer un marco de estabilidad y de seguridad jurídica al sistema financiero.

Con total seguridad, vías alternativas de resolución de conflictos, como la mediación hipotecaria, serían de gran utilidad y de ayuda para encontrar soluciones a la problemática de muchos afectados y deudores hipotecarios.