Cláusulas abusivas y conflicto hipotecario.
Un país en pleno crecimiento económico, acabado de llegar el Euro, y en una situación de bonanza general, me refiero a finales de siglo XX pasado y principios de este siglo XXI, se crea el escenario ideal para que las entidades bancarias acepten prácticamente cualquier solicitud de financiación, amparadas en las garantías hipotecarias y el valor seguro y constantemente en alza de los inmuebles, que hacía presuponer rentable cualquier inversión. La actividad financiera de Cajas y Bancos aumenta exponencialmente, bajan los tipos de interés, y miles de empresas y familias se endeudan. La demanda de vivienda crece y con ella el incremento de los precios y de la oferta. Es lo que se denominó por muchos la cultura del ladrillo y propició la conocida burbuja inmobiliaria.
Entre el 2007 y el 2008, sin embargo, se produce una gran crisis económica mundial. Simplificando enormemente, por la pérdida de la confianza de inversores, subidas de tipos de interés y falta de liquidez de las entidades financieras, que reduce e incluso paraliza drásticamente la financiación y arrastra a empresas y familias. Es el estallido de la anteriormente citada burbuja inmobiliaria. La situación general cambia rápidamente, se destruye empleo y aumenta la tasa de paro, se incrementa el importe de las cuotas hipotecarias, baja el valor de los inmuebles y crece considerablemente la morosidad, trayendo consecuencias devastadoras a miles de esas empresas y familias ahora sobreendeudadas.
Tras ese período se producen incontables ejecuciones hipotecarias, acabando muchas de ellas con el inmueble hipotecado subastado públicamente y, además, sin que con el producto resultante se pudiese cubrir la totalidad de la deuda acumulada. Consecuentemente, se perdía el bien y se mantenía gran parte de la deuda. Esta fue una de las causas que más agravó el conflicto hipotecario.
Las situaciones de vulnerabilidad que trajo consigo la crisis económica, la desconfianza en el sistema financiero, acompañada de algunos escándalos de directivos de entidades financieras y de la comercialización dudosa de algunos productos financieros, incentivó que los clientes bancarios empezasen a atreverse a reclamar y a hacer uso de la vía judicial para defender sus intereses.
La contratación bancaria mediante los denominados contratos de adhesión, con cláusulas predispuestas y no negociadas individualmente, tiene ventajas incuestionables, que favorecen la productividad y la eficiencia del tráfico jurídico en general, tanto para la entidad como para el usuario, pero también viene acompañada de indudables riesgos, por la posición dominante de la entidad ante el usuario y la complejidad de sus contenidos, dando lugar a que ciertas cláusulas de dichos contratos puedan considerarse de carácter abusivo.
Es muy habitual hoy en día oír y leer sobre cláusulas abusivas. Son aquellas cláusulas que no han sido negociadas individualmente y se han impuesto por la entidad en contra de la buena fe, valiéndose de una posición de privilegio frente a los consumidores y por tanto de desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes, o que se han incorporado en el contrato sin información suficiente previa, de forma confusa y sin la mínima transparencia exigible.
La existencia de cláusulas abusivas en los contratos bancarios es el conflicto más recurrente que enfrenta a entidades financieras con sus clientes, pero también con la sociedad en general, solidarizada como está con las dificultades experimentadas, causadas por el sobreendeudamiento y las situaciones de vulnerabilidad y exclusión social, con especial relevancia cuando afecta al domicilio familiar en el conflicto hipotecario.
Son muchos los ejemplos de cláusulas que han sido objeto de disputa y declaradas abusivas por los Tribunales, consecuentemente anuladas y tenidas por no puestas en el contrato, o que podrían ser, cuando menos, susceptibles de ser declaradas abusivas según hayan sido su comercialización y contratación. Cada una de ellas con su propio camino recorrido, y trayectoria normativa y jurisprudencial a cuestas.
Destacan las controversias surgidas sobre las cláusulas suelo, el aval solidario, los intereses de demora, los intereses usurarios, el vencimiento anticipado, las comisiones de apertura, de estudio, de descubierto, por amortización anticipada, de imputación de pagos, los índices de referencia como son el Euríbor o el IRPH, las de gastos de constitución de la hipoteca, las incluidas en las hipotecas multidivisa, contratos vinculados, etc. A todas estas disputas se añaden otras de índole más procesal, como lo es la prescripción de la acción de reclamación de nulidad de las cláusulas abusivas.
El conflicto hipotecario por cláusulas abusivas continúa desde entonces a la orden del día y no se divisa su fin, por cuestiones conocidas y por las que seguramente están aún por conocerse, llegando a colapsar los Juzgados.
En estos últimos años, todo un conjunto de normas y leyes, acompañado de un entramado jurisprudencial de los Tribunales, han ido perfilando las condiciones y los requisitos para que una cláusula pueda llegar a ser, o no, considerada abusiva y sus consecuencias. Y se ha avanzado bastante en la resolución del conflicto hipotecario y en la mejora de la protección de los deudores hipotecarios.
No obstante, el conflicto hipotecario continua, por lo que es necesario mejorar más en la consolidación de los derechos de los consumidores y de los usuarios y en garantizar una tutela efectiva para estos, así como también en ofrecer un marco de estabilidad y de seguridad jurídica al sistema financiero.
Con total seguridad, vías alternativas de resolución de conflictos, como la mediación hipotecaria, serían de gran utilidad y de ayuda para encontrar soluciones a la problemática de muchos afectados y deudores hipotecarios.
